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同時(shí)，最近農業(yè)部下發(fā)《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》提出，不是建設用地，也可以做休閑農業(yè)！也為我們做設計提供一定的依據。

《通知》明確用地政策：在實(shí)行最嚴格的耕地保護制度的前提下，對農民就業(yè)增收帶動(dòng)作用大、發(fā)展前景好的休閑農業(yè)項目用地，各地要將其列入土地利用總體規劃和年度計劃優(yōu)先安排。

《通知》提出：“農家樂(lè )”可通過(guò)多種通道獲取土地，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)。與往年包括去年底出臺的休閑農業(yè)扶持文件相比，此份文件最精華的地方即在于這條關(guān)于明確‘用地政策’的規定。

鼓勵“四荒地”發(fā)展農家樂(lè )

《通知》鼓勵：利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農業(yè)。對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。

《通知》鼓勵開(kāi)展城鄉建設用地增減掛鉤試點(diǎn)，發(fā)展農民自有住宅從事旅游經(jīng)營(yíng)，與一般農區土地相比，以發(fā)展休閑農業(yè)的項目對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地價(jià)值將獲得更高反映。

休閑農業(yè)將引入PPP模式

《通知》指出：加大對休閑農業(yè)的金融支持。鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式，探索休閑農業(yè)多元化投融資機制，鼓勵符合條件的休閑農業(yè)企業(yè)上市。并探索新型融資模式，探索以旅游資源、扶貧資金等入股方式，使貧困群眾在項目發(fā)展中獲得資產(chǎn)性收益。

在城鎮化快速發(fā)展的今天，城鎮人口“看得見(jiàn)山、望得見(jiàn)水、記得住鄉愁”的需求，也為農民創(chuàng )辦農家樂(lè )、休閑農莊提供了土壤。此次的《通知》出臺，我們看到，農村土地不僅僅是耕地，還有農民的宅基地、村內集體建設用地、四荒地等。

我們在發(fā)展休閑農業(yè)的過(guò)程中，要充分利用好這些土地，盤(pán)活農民宅基地、村集體建設用地資產(chǎn)，創(chuàng )造更高的土地經(jīng)濟價(jià)值。同時(shí)，這些土地的開(kāi)發(fā)和利用，對增加農民的資產(chǎn)性收入也可以發(fā)揮很大的作用。

1、在整個(gè)土地規劃，國土部門(mén)有一套土地分類(lèi)標準，住建或規劃部門(mén)有一套分類(lèi)標準，這兩套標準之間有何區別與聯(lián)系？分別適用于什么情況？如何做好這兩者之間銜接？

答 ：國土關(guān)于土地的分類(lèi)標準是為解決土地性質(zhì)問(wèn)題，包括農用地、一般農田、基本農田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質(zhì)。住建關(guān)于土地的分類(lèi)標準是針對土地上附著(zhù)建筑物的性質(zhì)。

規劃過(guò)程中，國土標準只是去確定該地塊是否可以利用，具體的建設內容由住建的分類(lèi)標準進(jìn)行協(xié)調?，F在很多地方出現的問(wèn)題就是城市規劃與土地規劃不同步，城市規劃已經(jīng)到位，但是土地規劃并沒(méi)有調整。

調整城市規劃用地只是一個(gè)淺層次的問(wèn)題，深層次問(wèn)題的是要調整土地規劃。例：一塊農用地，首先要確定他是一般農田還是基本農田，如果是一般農田，一次調整即可；如果是基本農田，先要把該基本農田調整到某塊荒地上，再將原基礎農田調整為建設用地（荒地：未利用的土地，無(wú)土地屬性）。

2、旅游開(kāi)發(fā)中遇到的集體土地開(kāi)發(fā)障礙是土地流轉等正式制度障礙還是開(kāi)發(fā)效率障礙，或是非正式制度障礙？可否舉例說(shuō)明？

答 ：旅游開(kāi)發(fā)中集體土地開(kāi)發(fā)障礙及土地流轉中的最大問(wèn)題不是政策障礙，而是如何使被流轉的土地實(shí)現盈利。旅游本身盈利能力較弱，企業(yè)流轉集體土地一般或建設功能性建筑，不考這盈利，而是更看重周邊可利用的其他土地，通過(guò)帶動(dòng)這些地塊的發(fā)展及價(jià)格，進(jìn)行可建設部分資產(chǎn)的售賣(mài)或經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得盈利。

所以集體土地開(kāi)發(fā)的障礙主要是實(shí)現盈利問(wèn)題，很多企業(yè)很難實(shí)現單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產(chǎn)，就相對容易一些。比如古北水鎮，一開(kāi)始就是走的土地流轉的路，周邊有很多房地產(chǎn)，土地流轉也就很容易實(shí)現。

3、旅游項目用地性質(zhì)和代碼往往在和土地部門(mén)、規劃部門(mén)對接的時(shí)候會(huì )遇到無(wú)法落地的問(wèn)題。旅游項目在目前的城市用地性質(zhì)分類(lèi)中僅有B14中提到包含度假村用地，給項目落地帶來(lái)很大困難。

答 ：旅游項目的用地性質(zhì)從土規上一定要求是建設用地（非宅基地），屬于國家的土地才可以進(jìn)行招拍掛，屬于集體的土地不能用作商業(yè)建設。從規劃上看，問(wèn)題中提到細類(lèi)B14包含了度假村屬于旅游用地，實(shí)際上中類(lèi)B3娛樂(lè )康體設施用地屬于我們常說(shuō)的旅游用地。

本來(lái)B3屬于商業(yè)用地，但是目前部分地區實(shí)施差異化供地，比如沈陽(yáng)，B3類(lèi)用地是商業(yè)用地價(jià)格的三分之一，雖然不能轉賣(mài)，但是對于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是合適的。所有談及與旅游相關(guān)的用地，主要是考核價(jià)格。

4、旅游用地屬商業(yè)用地性質(zhì)，集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創(chuàng )新的案例？而不是坐而論道的遲遲不落地？

答 ：旅游用地屬于商業(yè)性質(zhì)，集體用地不可商用，不可開(kāi)發(fā)作旅游用地。集體土地是可以利用的，一是土地變性，二是流轉和租用，流轉方式中集體用地多用作基礎服務(wù)性設施建設，如自己經(jīng)營(yíng)或是游客集散中心。

5、城市的旅游集散服務(wù)中心用地在城市建設用地分類(lèi)中應該歸為哪類(lèi)？

答 ：城市旅游集散服務(wù)中心從某種程度上屬于基礎設施用地，屬于A(yíng)類(lèi)用地，一般由政府劃撥，但在實(shí)際操作中政府沒(méi)有任何收益的情況下，不太愿意選擇這種方式劃撥土地，需要開(kāi)發(fā)單位與政府進(jìn)行進(jìn)一步的溝通協(xié)調。如果政府急需招商，他肯定愿意將這塊土地劃撥給企業(yè)，促成周?chē)貕K的買(mǎi)賣(mài)；如果本身地塊就很值錢(qián)，企業(yè)就要考慮通過(guò)周邊的商業(yè)建筑、地產(chǎn)來(lái)公攤土地成本。

6、在田園綜合體規劃開(kāi)發(fā)中，如何最大程度獲得建設用地，在不影響農田使用的情況下是否可以將建筑物架構在農田之上？

答 ：建筑物（封閉的、有頂的）不可以架在農田（一般、基本都不可）上，構筑物（開(kāi)場(chǎng)的、不具備遮蔽功能的）或許可以，比如觀(guān)光塔、風(fēng)車(chē)等，需要與當地政府溝通調整。

7、宅基地如果僅僅做農家院，屬于半對外經(jīng)營(yíng)那種，是否屬于旅游用地，能不能批？

答 ：自有宅基地可以用作半經(jīng)營(yíng)的農家院，但是不屬于旅游用地，不可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，可以對外經(jīng)營(yíng)。

? 土地問(wèn)題一定要明確其方向（屬于國土方面還是屬于規劃方面）。

? 關(guān)注旅游用地的價(jià)格及買(mǎi)賣(mài)交易。

? 農田原則上不允許使用，基本農田強烈建議不去碰，但是項目對環(huán)境影響不大，遵循當地的發(fā)展規劃，對當地的經(jīng)濟發(fā)展有一定促進(jìn)作用時(shí)，對于農田的利用，當地政府一般是支持的態(tài)度。

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