廣東建筑工業(yè)化展 2018-03-23 1227
十九大報告首次提出“鄉村振興戰略”,實(shí)施鄉村振興戰略是我國新時(shí)期下的的新戰略,特色小鎮、田園綜合體、鄉村旅游、扶貧攻堅工程在這一戰略指導下得以統合發(fā)展。
同時(shí),最近農業(yè)部下發(fā)《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》提出,不是建設用地,也可以做休閑農業(yè)!也為我們做設計提供一定的依據。
鼓勵閑置宅基地發(fā)展“農家樂(lè )”
《通知》明確用地政策:在實(shí)行最嚴格的耕地保護制度的前提下,對農民就業(yè)增收帶動(dòng)作用大、發(fā)展前景好的休閑農業(yè)項目用地,各地要將其列入土地利用總體規劃和年度計劃優(yōu)先安排。
《通知》提出:“農家樂(lè )”可通過(guò)多種通道獲取土地,閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)。與往年包括去年底出臺的休閑農業(yè)扶持文件相比,此份文件最精華的地方即在于這條關(guān)于明確‘用地政策’的規定。
鼓勵“四荒地”發(fā)展農家樂(lè )
《通知》鼓勵:利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農業(yè)。對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè),其建設用地指標給予傾斜。
《通知》鼓勵開(kāi)展城鄉建設用地增減掛鉤試點(diǎn),發(fā)展農民自有住宅從事旅游經(jīng)營(yíng),與一般農區土地相比,以發(fā)展休閑農業(yè)的項目對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),土地價(jià)值將獲得更高反映。
休閑農業(yè)將引入PPP模式
《通知》指出:加大對休閑農業(yè)的金融支持。鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式,探索休閑農業(yè)多元化投融資機制,鼓勵符合條件的休閑農業(yè)企業(yè)上市。并探索新型融資模式,探索以旅游資源、扶貧資金等入股方式,使貧困群眾在項目發(fā)展中獲得資產(chǎn)性收益。
休閑農業(yè)政策出臺,讓土地發(fā)揮更大的價(jià)值!
在城鎮化快速發(fā)展的今天,城鎮人口“看得見(jiàn)山、望得見(jiàn)水、記得住鄉愁”的需求,也為農民創(chuàng )辦農家樂(lè )、休閑農莊提供了土壤。此次的《通知》出臺,我們看到,農村土地不僅僅是耕地,還有農民的宅基地、村內集體建設用地、四荒地等。
我們在發(fā)展休閑農業(yè)的過(guò)程中,要充分利用好這些土地,盤(pán)活農民宅基地、村集體建設用地資產(chǎn),創(chuàng )造更高的土地經(jīng)濟價(jià)值。同時(shí),這些土地的開(kāi)發(fā)和利用,對增加農民的資產(chǎn)性收入也可以發(fā)揮很大的作用。
1、在整個(gè)土地規劃,國土部門(mén)有一套土地分類(lèi)標準,住建或規劃部門(mén)有一套分類(lèi)標準,這兩套標準之間有何區別與聯(lián)系?分別適用于什么情況?如何做好這兩者之間銜接?
答 :國土關(guān)于土地的分類(lèi)標準是為解決土地性質(zhì)問(wèn)題,包括農用地、一般農田、基本農田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質(zhì)。住建關(guān)于土地的分類(lèi)標準是針對土地上附著(zhù)建筑物的性質(zhì)。
規劃過(guò)程中,國土標準只是去確定該地塊是否可以利用,具體的建設內容由住建的分類(lèi)標準進(jìn)行協(xié)調?,F在很多地方出現的問(wèn)題就是城市規劃與土地規劃不同步,城市規劃已經(jīng)到位,但是土地規劃并沒(méi)有調整。
調整城市規劃用地只是一個(gè)淺層次的問(wèn)題,深層次問(wèn)題的是要調整土地規劃。例:一塊農用地,首先要確定他是一般農田還是基本農田,如果是一般農田,一次調整即可;如果是基本農田,先要把該基本農田調整到某塊荒地上,再將原基礎農田調整為建設用地(荒地:未利用的土地,無(wú)土地屬性)。
2、旅游開(kāi)發(fā)中遇到的集體土地開(kāi)發(fā)障礙是土地流轉等正式制度障礙還是開(kāi)發(fā)效率障礙,或是非正式制度障礙?可否舉例說(shuō)明?
答 :旅游開(kāi)發(fā)中集體土地開(kāi)發(fā)障礙及土地流轉中的最大問(wèn)題不是政策障礙,而是如何使被流轉的土地實(shí)現盈利。旅游本身盈利能力較弱,企業(yè)流轉集體土地一般或建設功能性建筑,不考這盈利,而是更看重周邊可利用的其他土地,通過(guò)帶動(dòng)這些地塊的發(fā)展及價(jià)格,進(jìn)行可建設部分資產(chǎn)的售賣(mài)或經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得盈利。
所以集體土地開(kāi)發(fā)的障礙主要是實(shí)現盈利問(wèn)題,很多企業(yè)很難實(shí)現單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產(chǎn),就相對容易一些。比如古北水鎮,一開(kāi)始就是走的土地流轉的路,周邊有很多房地產(chǎn),土地流轉也就很容易實(shí)現。
3、旅游項目用地性質(zhì)和代碼往往在和土地部門(mén)、規劃部門(mén)對接的時(shí)候會(huì )遇到無(wú)法落地的問(wèn)題。旅游項目在目前的城市用地性質(zhì)分類(lèi)中僅有B14中提到包含度假村用地,給項目落地帶來(lái)很大困難。
答 :旅游項目的用地性質(zhì)從土規上一定要求是建設用地(非宅基地),屬于國家的土地才可以進(jìn)行招拍掛,屬于集體的土地不能用作商業(yè)建設。從規劃上看,問(wèn)題中提到細類(lèi)B14包含了度假村屬于旅游用地,實(shí)際上中類(lèi)B3娛樂(lè )康體設施用地屬于我們常說(shuō)的旅游用地。
本來(lái)B3屬于商業(yè)用地,但是目前部分地區實(shí)施差異化供地,比如沈陽(yáng),B3類(lèi)用地是商業(yè)用地價(jià)格的三分之一,雖然不能轉賣(mài),但是對于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是合適的。所有談及與旅游相關(guān)的用地,主要是考核價(jià)格。
4、旅游用地屬商業(yè)用地性質(zhì),集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創(chuàng )新的案例?而不是坐而論道的遲遲不落地?
答 :旅游用地屬于商業(yè)性質(zhì),集體用地不可商用,不可開(kāi)發(fā)作旅游用地。集體土地是可以利用的,一是土地變性,二是流轉和租用,流轉方式中集體用地多用作基礎服務(wù)性設施建設,如自己經(jīng)營(yíng)或是游客集散中心。
5、城市的旅游集散服務(wù)中心用地在城市建設用地分類(lèi)中應該歸為哪類(lèi)?
答 :城市旅游集散服務(wù)中心從某種程度上屬于基礎設施用地,屬于A(yíng)類(lèi)用地,一般由政府劃撥,但在實(shí)際操作中政府沒(méi)有任何收益的情況下,不太愿意選擇這種方式劃撥土地,需要開(kāi)發(fā)單位與政府進(jìn)行進(jìn)一步的溝通協(xié)調。如果政府急需招商,他肯定愿意將這塊土地劃撥給企業(yè),促成周?chē)貕K的買(mǎi)賣(mài);如果本身地塊就很值錢(qián),企業(yè)就要考慮通過(guò)周邊的商業(yè)建筑、地產(chǎn)來(lái)公攤土地成本。
6、在田園綜合體規劃開(kāi)發(fā)中,如何最大程度獲得建設用地,在不影響農田使用的情況下是否可以將建筑物架構在農田之上?
答 :建筑物(封閉的、有頂的)不可以架在農田(一般、基本都不可)上,構筑物(開(kāi)場(chǎng)的、不具備遮蔽功能的)或許可以,比如觀(guān)光塔、風(fēng)車(chē)等,需要與當地政府溝通調整。
7、宅基地如果僅僅做農家院,屬于半對外經(jīng)營(yíng)那種,是否屬于旅游用地,能不能批?
答 :自有宅基地可以用作半經(jīng)營(yíng)的農家院,但是不屬于旅游用地,不可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),可以對外經(jīng)營(yíng)。
? 土地問(wèn)題一定要明確其方向(屬于國土方面還是屬于規劃方面)。
? 關(guān)注旅游用地的價(jià)格及買(mǎi)賣(mài)交易。
? 農田原則上不允許使用,基本農田強烈建議不去碰,但是項目對環(huán)境影響不大,遵循當地的發(fā)展規劃,對當地的經(jīng)濟發(fā)展有一定促進(jìn)作用時(shí),對于農田的利用,當地政府一般是支持的態(tài)度。
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