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建設于20世紀70年代至90年代的多層與高層居住建筑，按城鎮人均住房面積靜態(tài)推算，估計在全國范圍內其存量約有80億平方米。隨著(zhù)中國城鎮化水平的進(jìn)一步提高，可預計在“十三五”期末，中國住宅市場(chǎng)中，舊有住宅改造的市場(chǎng)份額有望首度超過(guò)新建住宅。

從房屋價(jià)值考慮，老舊住宅大部分區位好、配套全，有第一流學(xué)區，但同時(shí)由于其社區成熟，也難以大規模拆改。在居住人口方面，包含6-18歲兒童的適學(xué)家庭，以及空巢老人等占較大比例。適學(xué)家庭往往以10年為周期輪替居住，空巢老人需要適老化改造。

從房屋設施來(lái)看，老舊住宅普遍廚衛配置標準低，構件劣化嚴重。排水管線(xiàn)在大部分老舊住宅中已經(jīng)維持了40年左右，早已超過(guò)其預期使用壽命，但一般在房屋住戶(hù)不更替的情況下，很難進(jìn)行整體更換。尤其是漏水的排水主橫管，主要是樓上鄰居使用，成為發(fā)生管理維修問(wèn)題和鄰里糾紛的“導火索”。

團隊采用分戶(hù)精細化技術(shù)手段提升居住品質(zhì)，采用同層排水系統、整體衛浴、整體廚房、集成整體凸窗、裝配式陽(yáng)臺、PVC地板、軟膜天花、集成管線(xiàn)的裝配式墻板、定制可變家具等技術(shù)工法，探索裝配式技術(shù)提升老舊居住建筑的改造水平：

快速、綠色施工：從拆除到施工完成、入住，只需要15天工期，無(wú)污染、無(wú)噪音、無(wú)空置期。

逐層逐戶(hù)改造，兼顧2B和2C市場(chǎng)：無(wú)需上下層住戶(hù)配合，完徹底改造給排水系統，產(chǎn)權明晰。

工業(yè)級質(zhì)量：8-10年內，主要設施部品免維修。窗戶(hù)和陽(yáng)臺采用汽車(chē)工業(yè)防水，免膠免維護。

成本控制：是同等檔次傳統工法的75%-85%。

避免高空作業(yè)：室內安裝方法，避免窗戶(hù)和陽(yáng)臺的高層作業(yè)風(fēng)險，節約措施費；集成空調和新風(fēng)，窗機一體避免墜物風(fēng)險。

智慧家居：門(mén)窗、電氣、照明和管道系統集成智慧設備，精準控制居室環(huán)境。

位置：清華園社區中區

建成年代：1980

樓層/總層數：5/5

居室數/面積：3居/建筑面積75.3

廚房/衛生間面積：4.13/3.26

住宅原貌和拆除后格局

改造前后的平面圖

廚衛改造設計圖

廚房和衛生間：空間重新分配，衛生間進(jìn)深壓縮600毫米，干濕分離，干區成為進(jìn)入廚房的通道，廚房門(mén)即可向內移動(dòng)600毫米，增加操作臺面積。

居室干法裝修：全部采用PVC地板、軟膜天花、集成管線(xiàn)的裝配式墻板、定制可變家具等干法作業(yè)，快速裝配組裝。在不占用居室面積的前提下增加了10立方米的收納空間。住戶(hù)反饋，入住后沒(méi)有購買(mǎi)任何柜子等收納類(lèi)家具。

集成式窗和陽(yáng)臺：無(wú)腳手架施工，工人在室內安裝，不用外設腳手架，高效快速安全，而且避免了措施費，造價(jià)節省30%。采用汽車(chē)工業(yè)防水技術(shù)，免膠安裝，氣密性、水密性、耐風(fēng)壓性超過(guò)新建住宅水平。

空調室外機隱藏化，窗臺蓋板下設置室外機，空調管道完全收納。美觀(guān)且視野開(kāi)闊的凸窗，擴展室內空間，采光增加10-15%。

位置：清華園社區南區

建成年代：1978

樓層/總層數：4/5

居室數/面積：2居/建筑面積55.9

廚房/衛生間面積：3.78/2.39

住宅原貌

住宅平面和廚衛設計

同層排水改造：清華建筑學(xué)院團隊針對老舊住宅，發(fā)明了專(zhuān)用適用現有建筑改造的旋流器（專(zhuān)利號：ZL 2015 2 0589993.0），用以在老舊住宅改造中實(shí)現同層排水。

老舊住宅，是城市核心區的基本構成細胞。解決傳統的城市核心區荒漠化問(wèn)題，需要從城市的基本要素開(kāi)始展開(kāi)更新工作。