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一個(gè)超級重磅的樓市調控措施公布了：國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn)！

這是樓市調控以來(lái)，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對于樓市堪稱(chēng)重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。參與試點(diǎn)的13個(gè)城市，全部為中國的核心城市，由此可見(jiàn)，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！這13個(gè)城市是：北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

試點(diǎn)城市來(lái)了，全國推廣還會(huì )遠嗎！

這個(gè)舉措最令人震撼的看點(diǎn)是：

農村集體土地不用經(jīng)過(guò)國家征地環(huán)節，直接進(jìn)入了市場(chǎng)，租賃住房、共享度假小院這類(lèi)項目將獲得快速審批通道！同時(shí)，土地成本將大幅降低，對平抑未來(lái)的租金價(jià)格、房?jì)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。

共享度假小院，是結合市場(chǎng)剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創(chuàng )、共享禪修、共享運動(dòng)、共享醫護，免費享受陽(yáng)光、空氣、養分、水。

依據傳統的審批流程，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要通過(guò)地方政府征地，轉換土地性質(zhì)。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產(chǎn)權房，一般來(lái)說(shuō)不允許上市交易，也沒(méi)有房產(chǎn)證。

中國的這套“政府征地—土地拍賣(mài)—開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)”的體制，是從香港等地學(xué)來(lái)的。好處是能為中國城鎮化迅速積累資金，讓政府有錢(qián)投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由于政府壟斷土地供應，所以房?jì)r(jià)、地價(jià)越來(lái)越高。

而且，在征地環(huán)節中，往往引發(fā)農村集體組織和地方政府的沖突。

此次改革具有重大意義

第一：“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著(zhù)以后“土地改革有巨大的空間”。未來(lái)，土地入市是不是一定要經(jīng)過(guò)政府征地環(huán)節，都可能發(fā)生變化。這樣，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。

第二：這意味著(zhù)政府向社會(huì )大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱(chēng)贊的。

第三：這意味著(zhù)一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對于抑制高房?jì)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。

根據剛剛公布的“辦法”——村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。

想想看，如果集體組織自行開(kāi)發(fā)，不僅政府征地環(huán)節沒(méi)有了，連開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節也省去了，節省的成本會(huì )非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房?jì)r(jià)構成的70%，這部分就可以免去。加上開(kāi)發(fā)商環(huán)節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線(xiàn)城市）到30%（二線(xiàn)城市）。這是非常令人震撼的！

第四：大城市郊區農村戶(hù)口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東，長(cháng)期享受土地紅利。

兩部委公布的“辦法”里，還有以下看點(diǎn)值得注意

①：項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

②：尊重農民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實(shí)施、自主運作。

③：試點(diǎn)城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營(yíng)管理等規范性程序，建立快速審批通道。

④：集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動(dòng)，維護市場(chǎng)平穩運行。

⑤：承租人可按照國家有關(guān)規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。

也就是說(shuō)，政府對于開(kāi)發(fā)這類(lèi)住房給予了大量?jì)?yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。

那么，此舉將產(chǎn)生什么影響？

第一：這意味著(zhù)中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來(lái)商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。

商品房將成為有錢(qián)人的游戲，供應量會(huì )減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買(mǎi)的人也將減少。深圳市長(cháng)之前曾描述了這種變化，未來(lái)住房將是“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”。

第二：大城市狂漲的房?jì)r(jià)，將受到各類(lèi)租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價(jià)格，讓它漲得慢點(diǎn)。

第三：“集體建設用地租賃住房”主要在郊區，對郊區房?jì)r(jià)影響較大。

第四：由于建設“集體用地租賃住房”、國企運營(yíng)的租賃住房、各類(lèi)保障房，減少了政府來(lái)自土地的收益，所以商品房市場(chǎng)會(huì )顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場(chǎng)健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎，兩者看似矛盾，其實(shí)相互依存。

第五：未來(lái)房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來(lái)抵御長(cháng)期通脹，獲得暴利越來(lái)越難，炒房變得越來(lái)越不明智。不過(guò)對于有經(jīng)濟條件的人來(lái)說(shuō)，在大城市生活早買(mǎi)房仍然是必要的。

最后，回答一個(gè)很多人會(huì )問(wèn)的問(wèn)題：為什么試點(diǎn)城市里，深圳缺席，而北上廣都在其中？原因很簡(jiǎn)單，深圳已經(jīng)在幾年前完成了對區域內集體土地的征地，深圳沒(méi)有這類(lèi)土地了。所以，深圳的特殊性再次顯現出來(lái)。

拓展閱讀：試點(diǎn)方案全文：

利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案

利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節約集約利用，加快城鎮化進(jìn)程。按照中央有關(guān)精神，結合當前管理工作實(shí)際，制定本試點(diǎn)方案。

一、總體要求

（一）指導思想

按照黨中央、國務(wù)院決策部署，牢牢把握“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為方向，著(zhù)力構建城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務(wù)和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會(huì )提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。

（二）基本原則

把握正確方向。堅持市場(chǎng)經(jīng)濟改革方向，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，注重與不動(dòng)產(chǎn)統一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市等改革協(xié)同，加強部門(mén)協(xié)作，形成改革合力。

保證有序可控。政府主導，審慎穩妥推進(jìn)試點(diǎn)。項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿(mǎn)足新市民合理住房需求為主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營(yíng)，做到供需匹配。

堅持自主運作。尊重農民集體意愿，統籌考慮農民集體經(jīng)濟實(shí)力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實(shí)施、自主運作。

提高服務(wù)效能。落實(shí)“放管服”要求，強化服務(wù)意識，優(yōu)化審批流程，降低交易成本，提升服務(wù)水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。

（三）試點(diǎn)目標

通過(guò)改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運營(yíng)一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場(chǎng)提供支撐。

（四）試點(diǎn)范圍

按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國務(wù)院有關(guān)部委批準的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮集體經(jīng)濟組織有建設意愿、有資金來(lái)源，政府監管和服務(wù)能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽(yáng)市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門(mén)市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。

除北京、上海外，由省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)匯總本轄區計劃開(kāi)展試點(diǎn)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案，報國土資源部和住房城鄉建設部批復后啟動(dòng)試點(diǎn)。

二、試點(diǎn)內容

（一）完善試點(diǎn)項目審批程序

試點(diǎn)城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營(yíng)管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進(jìn)統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關(guān)建設標準。試點(diǎn)項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關(guān)規范。

（二）完善集體租賃住房建設和運營(yíng)機制

村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務(wù)。

（三）探索租賃住房監測監管機制

集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動(dòng)，維護市場(chǎng)平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門(mén)應與相關(guān)部門(mén)加強協(xié)作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強聯(lián)動(dòng)，構建規范有序的租賃市場(chǎng)秩序。

（四）探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權利

承租人可按照國家有關(guān)規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。

三、組織實(shí)施

（一）加強組織保障

國土資源部和住房城鄉建設部共同部署試點(diǎn)。省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)負責試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點(diǎn)組織領(lǐng)導工作，制定試點(diǎn)工作規則和組織實(shí)施方案，建立試點(diǎn)協(xié)調決策機構。各地區各有關(guān)部門(mén)要加強協(xié)調配合，穩妥有序推進(jìn)試點(diǎn)。

（二）推進(jìn)試點(diǎn)實(shí)施

1、編制實(shí)施方案。試點(diǎn)城市根據本方案編制實(shí)施方案，經(jīng)省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)匯總后，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。

2、試點(diǎn)實(shí)施、跟蹤及總結。省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)負責試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導，及時(shí)研究解決試點(diǎn)中存在的問(wèn)題。

2019年11月，省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)組織開(kāi)展試點(diǎn)中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

2020年底前，省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)總結試點(diǎn)工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

（三）強化指導監督

各地區各有關(guān)部門(mén)要按照職責分工，加強對試點(diǎn)工作的指導監督，依法規范運行。要加強分類(lèi)指導，尊重基層首創(chuàng )精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進(jìn)行差別化探索，切實(shí)做到封閉運行、風(fēng)險可控，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾偏。

（四）做好宣傳引導

試點(diǎn)地區要加強對試點(diǎn)工作的監督管理，密切關(guān)注輿情動(dòng)態(tài)，妥善回應社會(huì )關(guān)切，重大問(wèn)題及時(shí)報告。

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