廣東建筑工業(yè)化展 2018-03-23 1156
一個(gè)超級重磅的樓市調控措施公布了:國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》,宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn)!
這是樓市調控以來(lái),真正意義上的大招,其影響將非常巨大,對于樓市堪稱(chēng)重磅炸彈,顯示出中國樓市格局的重大變化。參與試點(diǎn)的13個(gè)城市,全部為中國的核心城市,由此可見(jiàn),中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大!這13個(gè)城市是:北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
試點(diǎn)城市來(lái)了,全國推廣還會(huì )遠嗎!
這個(gè)舉措最令人震撼的看點(diǎn)是:
農村集體土地不用經(jīng)過(guò)國家征地環(huán)節,直接進(jìn)入了市場(chǎng),租賃住房、共享度假小院這類(lèi)項目將獲得快速審批通道!同時(shí),土地成本將大幅降低,對平抑未來(lái)的租金價(jià)格、房?jì)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。
共享度假小院,是結合市場(chǎng)剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里,你可以享受到共享度假的田園生活:共享旅途、共享文創(chuàng )、共享禪修、共享運動(dòng)、共享醫護,免費享受陽(yáng)光、空氣、養分、水。
依據傳統的審批流程,農村土地歸集體所有,城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地,需要通過(guò)地方政府征地,轉換土地性質(zhì)。直接在農村集體土地上建設的房子,是小產(chǎn)權房,一般來(lái)說(shuō)不允許上市交易,也沒(méi)有房產(chǎn)證。
中國的這套“政府征地—土地拍賣(mài)—開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)”的體制,是從香港等地學(xué)來(lái)的。好處是能為中國城鎮化迅速積累資金,讓政府有錢(qián)投入基礎設施建設。壞處大家都知道,由于政府壟斷土地供應,所以房?jì)r(jià)、地價(jià)越來(lái)越高。
而且,在征地環(huán)節中,往往引發(fā)農村集體組織和地方政府的沖突。
此次改革具有重大意義
第一:“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”,是中國土地制度的重大變革,意味著(zhù)以后“土地改革有巨大的空間”。未來(lái),土地入市是不是一定要經(jīng)過(guò)政府征地環(huán)節,都可能發(fā)生變化。這樣,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)的基本邏輯,可能發(fā)生重大變化。
第二:這意味著(zhù)政府向社會(huì )大規模轉移土地紅利,這是非常值得稱(chēng)贊的。
第三:這意味著(zhù)一大批低成本土地入市,由此產(chǎn)生一大批低成本房屋,對于抑制高房?jì)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。
根據剛剛公布的“辦法”——村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng),也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個(gè)人利益,理清權利義務(wù)關(guān)系,平衡項目收益與征地成本關(guān)系。
想想看,如果集體組織自行開(kāi)發(fā),不僅政府征地環(huán)節沒(méi)有了,連開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節也省去了,節省的成本會(huì )非常巨大。以北京、上海為例,土地成本占房?jì)r(jià)構成的70%,這部分就可以免去。加上開(kāi)發(fā)商環(huán)節的省去,農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%(一線(xiàn)城市)到30%(二線(xiàn)城市)。這是非常令人震撼的!
第四:大城市郊區農村戶(hù)口價(jià)值大增,將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東,長(cháng)期享受土地紅利。
兩部委公布的“辦法”里,還有以下看點(diǎn)值得注意
①:項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃,以存量土地為主,不得占用耕地。
②:尊重農民集體意愿,合理確定項目運作模式,維護權利人合法權益,確保集體經(jīng)濟組織自愿實(shí)施、自主運作。
③:試點(diǎn)城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營(yíng)管理等規范性程序,建立快速審批通道。
④:集體租賃住房出租,應遵守相關(guān)法律法規和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制,防止租金異常波動(dòng),維護市場(chǎng)平穩運行。
⑤:承租人可按照國家有關(guān)規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,享受規定的基本公共服務(wù)。有條件的城市,要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。
也就是說(shuō),政府對于開(kāi)發(fā)這類(lèi)住房給予了大量?jì)?yōu)惠政策,包括快速審批通道,租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。
那么,此舉將產(chǎn)生什么影響?
第一:這意味著(zhù)中心城市樓市發(fā)生了巨大變化,不僅僅是“租售并舉”,未來(lái)商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。
商品房將成為有錢(qián)人的游戲,供應量會(huì )減少(因為大量土地要建設租賃住房、保障房),但購買(mǎi)的人也將減少。深圳市長(cháng)之前曾描述了這種變化,未來(lái)住房將是“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”。
第二:大城市狂漲的房?jì)r(jià),將受到各類(lèi)租賃住房、政策性住房的制約,只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大,就可以遏制商品房的價(jià)格,讓它漲得慢點(diǎn)。
第三:“集體建設用地租賃住房”主要在郊區,對郊區房?jì)r(jià)影響較大。
第四:由于建設“集體用地租賃住房”、國企運營(yíng)的租賃住房、各類(lèi)保障房,減少了政府來(lái)自土地的收益,所以商品房市場(chǎng)會(huì )顯得更加重要,這是地方政府的重要財源。所以,商品房市場(chǎng)健康發(fā)展,是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎,兩者看似矛盾,其實(shí)相互依存。
第五:未來(lái)房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”,主要用來(lái)抵御長(cháng)期通脹,獲得暴利越來(lái)越難,炒房變得越來(lái)越不明智。不過(guò)對于有經(jīng)濟條件的人來(lái)說(shuō),在大城市生活早買(mǎi)房仍然是必要的。
最后,回答一個(gè)很多人會(huì )問(wèn)的問(wèn)題:為什么試點(diǎn)城市里,深圳缺席,而北上廣都在其中?原因很簡(jiǎn)單,深圳已經(jīng)在幾年前完成了對區域內集體土地的征地,深圳沒(méi)有這類(lèi)土地了。所以,深圳的特殊性再次顯現出來(lái)。
拓展閱讀:試點(diǎn)方案全文:
利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案
利用集體建設用地建設租賃住房,可以增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,有助于構建購租并舉的住房體系,建立健全房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制;有助于拓展集體土地用途,拓寬集體經(jīng)濟組織和農民增收渠道;有助于豐富農村土地管理實(shí)踐,促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節約集約利用,加快城鎮化進(jìn)程。按照中央有關(guān)精神,結合當前管理工作實(shí)際,制定本試點(diǎn)方案。
一、總體要求
(一)指導思想
按照黨中央、國務(wù)院決策部署,牢牢把握“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,以構建購租并舉的住房體系為方向,著(zhù)力構建城鄉統一的建設用地市場(chǎng),推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記,完善利用集體建設用地建設租賃住房規則,健全服務(wù)和監管體系,提高存量土地節約集約利用水平,為全面建成小康社會(huì )提供用地保障,促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。
(二)基本原則
把握正確方向。堅持市場(chǎng)經(jīng)濟改革方向,發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用,注重與不動(dòng)產(chǎn)統一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市等改革協(xié)同,加強部門(mén)協(xié)作,形成改革合力。
保證有序可控。政府主導,審慎穩妥推進(jìn)試點(diǎn)。項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃,以存量土地為主,不得占用耕地,增加住房有效供給。以滿(mǎn)足新市民合理住房需求為主,強化監管責任,保障依法依規建設、平穩有序運營(yíng),做到供需匹配。
堅持自主運作。尊重農民集體意愿,統籌考慮農民集體經(jīng)濟實(shí)力,以具體項目為抓手,合理確定項目運作模式,維護權利人合法權益,確保集體經(jīng)濟組織自愿實(shí)施、自主運作。
提高服務(wù)效能。落實(shí)“放管服”要求,強化服務(wù)意識,優(yōu)化審批流程,降低交易成本,提升服務(wù)水平,提高辦事效率,方便群眾辦事。
(三)試點(diǎn)目標
通過(guò)改革試點(diǎn),在試點(diǎn)城市成功運營(yíng)一批集體租賃住房項目,完善利用集體建設用地建設租賃住房規則,形成一批可復制、可推廣的改革成果,為構建城鄉統一的建設用地市場(chǎng)提供支撐。
(四)試點(diǎn)范圍
按照地方自愿原則,在超大、特大城市和國務(wù)院有關(guān)部委批準的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中,確定租賃住房需求較大,村鎮集體經(jīng)濟組織有建設意愿、有資金來(lái)源,政府監管和服務(wù)能力較強的城市(第一批包括北京市,上海市,遼寧沈陽(yáng)市,江蘇南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建廈門(mén)市,河南鄭州市,湖北武漢市,廣東廣州市、佛山市、肇慶市,四川成都市),開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。
除北京、上海外,由省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)匯總本轄區計劃開(kāi)展試點(diǎn)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案,報國土資源部和住房城鄉建設部批復后啟動(dòng)試點(diǎn)。
二、試點(diǎn)內容
(一)完善試點(diǎn)項目審批程序
試點(diǎn)城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營(yíng)管理等規范性程序,建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度,推進(jìn)統一規劃、統籌布局、統一管理,統一相關(guān)建設標準。試點(diǎn)項目區域基礎設施完備,醫療、教育等公共設施配套齊全,符合城鎮住房規劃設計有關(guān)規范。
(二)完善集體租賃住房建設和運營(yíng)機制
村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng),也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個(gè)人利益,理清權利義務(wù)關(guān)系,平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監管機制,土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務(wù)。
(三)探索租賃住房監測監管機制
集體租賃住房出租,應遵守相關(guān)法律法規和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制,防止租金異常波動(dòng),維護市場(chǎng)平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門(mén)應與相關(guān)部門(mén)加強協(xié)作、各負其責,在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強聯(lián)動(dòng),構建規范有序的租賃市場(chǎng)秩序。
(四)探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權利
承租人可按照國家有關(guān)規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,享受規定的基本公共服務(wù)。有條件的城市,要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。
三、組織實(shí)施
(一)加強組織保障
國土資源部和住房城鄉建設部共同部署試點(diǎn)。省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)負責試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點(diǎn)組織領(lǐng)導工作,制定試點(diǎn)工作規則和組織實(shí)施方案,建立試點(diǎn)協(xié)調決策機構。各地區各有關(guān)部門(mén)要加強協(xié)調配合,穩妥有序推進(jìn)試點(diǎn)。
(二)推進(jìn)試點(diǎn)實(shí)施
1、編制實(shí)施方案。試點(diǎn)城市根據本方案編制實(shí)施方案,經(jīng)省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)匯總后,2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。
2、試點(diǎn)實(shí)施、跟蹤及總結。省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)負責試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導,及時(shí)研究解決試點(diǎn)中存在的問(wèn)題。
2019年11月,省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)組織開(kāi)展試點(diǎn)中期評估,形成評估報告報國土資源部和住房城鄉建設部。
2020年底前,省級國土資源主管部門(mén)和住房城鄉建設主管部門(mén)總結試點(diǎn)工作,總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。
(三)強化指導監督
各地區各有關(guān)部門(mén)要按照職責分工,加強對試點(diǎn)工作的指導監督,依法規范運行。要加強分類(lèi)指導,尊重基層首創(chuàng )精神,健全激勵和容錯糾錯機制,允許進(jìn)行差別化探索,切實(shí)做到封閉運行、風(fēng)險可控,發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾偏。
(四)做好宣傳引導
試點(diǎn)地區要加強對試點(diǎn)工作的監督管理,密切關(guān)注輿情動(dòng)態(tài),妥善回應社會(huì )關(guān)切,重大問(wèn)題及時(shí)報告。
來(lái)源:總裁集結號
組委會(huì )聯(lián)系方式
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