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目前，長(cháng)沙縣果園鎮潯龍河生態(tài)小鎮建設已形成了一條由政府主導推動(dòng)、企業(yè)為主投資建設、基層組織參與決策、人民意愿充分表達的發(fā)展新思路，各界反響非常好，效果也非常明顯，也非常具備借鑒意義。近日，我們會(huì )同市農辦深入長(cháng)沙縣果園鎮雙河村，對長(cháng)沙縣城鄉一體化建設試點(diǎn)重點(diǎn)項目潯龍河生態(tài)小鎮開(kāi)發(fā)建設進(jìn)行了專(zhuān)題調研，本期就相關(guān)情況作專(zhuān)題介紹。

潯龍河生態(tài)小鎮位于長(cháng)沙縣果園鎮雙河村，現有土地總面積11584畝，其中耕地1177畝、林地6645畝、水塘197畝、宅基地573畝、公共道路512畝、其它2472.95畝；有13個(gè)村民小組、472戶(hù)，戶(hù)籍人口1562人。該村地形地貌獨特，整體呈現出“兩多兩少”的特點(diǎn)，即“山多、水多、田少、人少”。

村內自然資源豐富，山清水秀，大片竹林、樹(shù)林層嵐疊嶂；水系尤其發(fā)達，潯龍河、金井河、麻林河三條河流交織環(huán)繞，與典型的江南丘陵地形地貌互為映襯。區位優(yōu)勢明顯，接近長(cháng)沙市三環(huán)，處在長(cháng)沙縣“一心三片”中經(jīng)濟核心區東北部，距長(cháng)沙縣城10分鐘車(chē)程，距市區25分鐘車(chē)程，距黃花國際機場(chǎng)25分鐘車(chē)程。同時(shí)，擁有眾多源遠流傳的民間傳說(shuō)和古跡如關(guān)帝廟、拖刀石、義云亭、華佗廟等，歷史文化資源豐富。

依托得天獨厚的資源優(yōu)勢，把握市委推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展戰略形勢，潯龍河生態(tài)小鎮開(kāi)發(fā)建設項目順勢而為，彰顯特色，積極推進(jìn)，呈現出良好發(fā)展態(tài)勢。

做法和成效

潯龍河生態(tài)小鎮項目在企業(yè)、政府和村民群眾共同推動(dòng)下，完善發(fā)展思路，建立運作機制，分步驟開(kāi)展實(shí)施，項目成效初顯。在試點(diǎn)推進(jìn)過(guò)程中，主要做法和成效是：

一、明確發(fā)展定位

為確保項目運行方向準確，操作內容具體可行，項目開(kāi)發(fā)企業(yè)，在準確把握中央、省、市關(guān)于三農以及開(kāi)展城鄉一體化試點(diǎn)的政策文件精神，深入調研本村發(fā)展實(shí)際積極借鑒外地先進(jìn)理念和成功做法的基礎上，確定了一條以農村土地流轉、農民集中居住為切入點(diǎn)，以推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、提高農民收入、建設生態(tài)小城鎮等為目標，開(kāi)發(fā)建設集農業(yè)生產(chǎn)及農產(chǎn)品深加工、生態(tài)觀(guān)光旅游、城市資本集中下鄉、農民實(shí)用技術(shù)培訓、小城鎮建設于一體的潯龍河生態(tài)小鎮，逐步實(shí)現人口集中居住、產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展、資源集約利用的城鄉一體化發(fā)展新思路。最終達到農民滿(mǎn)意、政府滿(mǎn)意、企業(yè)滿(mǎn)意的目標。

圍繞思路和目標，提升規劃，形成“三基三主導”、“一中心兩園兩區”的發(fā)展格局，包括生態(tài)宜居、綠色農業(yè)、藝術(shù)園林三大基礎產(chǎn)業(yè)和休閑農業(yè)與鄉村旅游、生態(tài)養生、生態(tài)休閑商務(wù)三大主導產(chǎn)業(yè)；“一中心兩園兩區”功能布局指一個(gè)生態(tài)小鎮、華佗生態(tài)養生園及田漢藝術(shù)文化創(chuàng )意園、休閑農業(yè)與鄉村旅游區和休閑商務(wù)度假區。目前，已完成13500畝總體規劃，并通過(guò)審查；1570畝小城鎮建設詳規、5780畝現代農莊及鄉村旅游修建性詳規等已經(jīng)完成設計。

二、創(chuàng )新運作模式

項目推進(jìn)過(guò)程，是各方利益博弈過(guò)程。通過(guò)一系列復雜、細致的工作，項目已逐步形成了由企業(yè)為主投資建設、政府主導推動(dòng)、基層組織參與決策、農民意愿充分表達的“四輪驅動(dòng)”模式。

一是市場(chǎng)主體投資

改變以往由政府為主體投資、市場(chǎng)參與建設的模式，由公司作為投資主體，政府主導推動(dòng)，將政府與市場(chǎng)的資源優(yōu)勢有機整合，形成項目建設推動(dòng)力。為確保項目建設期間資金運行安全、充足，公司制定了一整套科學(xué)穩健的投融資計劃，擬以自籌資金和部分銀行貸款作為項目建設啟動(dòng)資金，以土地增減掛鉤、土地異地置換所產(chǎn)生的收益作為中期運轉資金，以六大產(chǎn)業(yè)效益作為項目建設長(cháng)期發(fā)展資金。

二是政府主導推動(dòng)

長(cháng)沙縣政府先后四次組織召開(kāi)現場(chǎng)辦公會(huì )議，專(zhuān)題研究潯龍河生態(tài)小鎮建設問(wèn)題，在用地及水、電、路、氣、網(wǎng)等基礎設施配套上給予了很大的政策支持，并對建設過(guò)程中遇到的困難給予及時(shí)解決。潯龍河生態(tài)小鎮已被確定為省兩型示范創(chuàng )建項目；省“三個(gè)一”重點(diǎn)工程；省國土廳土地增減掛鉤置換試點(diǎn)項目；湖南省電力局電氣化試點(diǎn)項目；長(cháng)沙市2012年重點(diǎn)工程；長(cháng)沙市重點(diǎn)招商項目及市農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；長(cháng)沙市2012年中小河流治理重點(diǎn)項目。

目前，政府對水、電、氣、有線(xiàn)電視等公共配套服務(wù)建設和道路、水利等基礎設施建設已投入近1億元；企業(yè)在土地整理、項目建設、農業(yè)開(kāi)發(fā)等方面已累計投入資金達1.8億元。

三是農民意愿充分表達

項目最初決策由村干部提出意見(jiàn)，村民代表大會(huì )表決通過(guò)，村委會(huì )向上級黨委政府寫(xiě)出申請報告，并最終獲得批準實(shí)施。建設過(guò)程中的重大事項，均舉行村民代表大會(huì )，由全體村民公投形成決議。

2010年9月19日，村支兩委和公司聯(lián)合組織召開(kāi)了申請城鄉一體化試點(diǎn)村民公投大會(huì )，全村村民支持率為97.2%；11月24日，召開(kāi)村民集中居住地選址公投大會(huì )，村民投票通過(guò)率達到98%。

同時(shí)，投資公司、村委會(huì )經(jīng)常性向村民代表大會(huì )匯報工作，確保村民的知情權、參與權。項目建設以來(lái)，組織村干部和村民代表召開(kāi)會(huì )議多達52次，充分了解群眾想法，達成共識，為項目順利推進(jìn)打下了良好的群眾基礎。

四是基層組織參與決策

實(shí)行村企合一，成立潯龍河生態(tài)小鎮協(xié)調管理委員會(huì )，設主任一名，由企業(yè)董事長(cháng)、雙河村第一書(shū)記擔任，下設副主任兩名，分別負責管理村集體和企業(yè)事務(wù)。同時(shí)，打破村級管理現有模式，建立經(jīng)濟管理中心、公共服務(wù)中心和文化發(fā)展中心。

其中經(jīng)濟管理中心主要負責土地合作社管理，重點(diǎn)對農村土地資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；公共服務(wù)中心主要負責社會(huì )治安、計劃生育、就業(yè)指導等，為農民提供日常所需的管理服務(wù)；文化發(fā)展中心主要負責全村的精神文明建設和文化活動(dòng)的開(kāi)展。企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟原則，負責潯龍河生態(tài)小鎮的綜合開(kāi)發(fā)。

秉持“團隊、創(chuàng )新、品牌”的企業(yè)核心價(jià)值觀(guān)，打造專(zhuān)業(yè)團隊，目前已擁有正式員工100多人，其中高層管理18人，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才36人。通過(guò)協(xié)調管理委員會(huì )搭建橋梁，既能充分發(fā)揮村企雙方在項目建設中的作用，又能做到有分有合確保健康發(fā)展。

三、做活土地文章

土地是民生之本、發(fā)展之基、財富之母。在統籌城鄉發(fā)展過(guò)程中，土地問(wèn)題是核心問(wèn)題之一。為做好土地文章，項目一方面積極推動(dòng)土地流轉，實(shí)現土地規模經(jīng)營(yíng)，發(fā)展現代農業(yè)；另一方面推進(jìn)農民集中居住，開(kāi)展土地增減掛鉤和異地置換工作，通過(guò)土地節約集約利用換取產(chǎn)業(yè)和資本支撐。為盤(pán)活土地資源，集中開(kāi)展四個(gè)方面的工作：

一是開(kāi)展土地權屬定界

2010年由雙河村委會(huì )組織的雙河村土地確權工作小組在潯龍河生態(tài)小鎮綜合開(kāi)發(fā)公司支持下，開(kāi)展宅基地使用權、耕地承包經(jīng)營(yíng)權、山林地使用權以及塘壩、河流、道路等集體土地權益調查，明晰集體土地產(chǎn)權，重點(diǎn)解決人口與土地分配不協(xié)調、林地分配不公、宅基地權屬不明等問(wèn)題，使村、組、農民對土地的所有權、使用權更明晰，為減少土地收益分配矛盾、推進(jìn)土地全面開(kāi)發(fā)利用奠定基礎。出臺了《雙河村土地權屬調查報告》。

二是成立土地合作社

明確土地合作社組織機構，全體村民以土地入股成為合作市股東，由村民選舉產(chǎn)生50名村民代表為股東代表，股東代表選舉產(chǎn)生監事會(huì )和理事會(huì )，負責土地合作社的運營(yíng)管理。合作社采取企業(yè)化運作模式，與政府、企業(yè)一起分配土地流轉、出讓所產(chǎn)生的效益，強化農民對集體土地所有權的認知，按照政府50%、企業(yè)30%、合作社20%的分配原則，使農民能持續分享土地增值帶來(lái)的收益。

三是開(kāi)展土地集中流轉

根據依法、自愿、有償原則進(jìn)行土地流轉，價(jià)格由公司和農戶(hù)雙方約定，按市場(chǎng)價(jià)格計算；凡改變土地性質(zhì)轉為建設用地，按土地征用政策執行，核減相應土地流轉數量；實(shí)施土地綜合整治后，按相應類(lèi)別土地流轉費標準執行；以村民小組為單位流轉土地，各村民小組根據村民自治法自行決定分配方案。

四是推動(dòng)農民集中居住

為集約節約用土，提高土地使用效率，促進(jìn)城鎮化建設，改善居住條件，在尊重民意基礎上，分步驟實(shí)施農民集中居住。目前，已經(jīng)制定了集中居住的具體實(shí)施方案和操作辦法，解決農民永久宅基地置換新房和住房分配問(wèn)題。

①農民永久宅基地置換新房。置換標準將參照長(cháng)沙市政府第103號令《長(cháng)沙市征地補償實(shí)施辦法》計算（按照拆遷貨幣安置區農戶(hù)房屋的合法面積認定標準）。全村472戶(hù)、1562人搬遷費用約需22248萬(wàn)元。在永久性宅基地置換新房后，節約下來(lái)的宅基地根據增減掛鉤和異地置換政策，將其中一部分置換到星沙或暮云，縣級及縣級以下土地收益部分用于小城鎮基礎設施建設，全面改善農民居住環(huán)境。

②農民住房分配。按照長(cháng)發(fā)〔2010〕1號第一部分第2條規定執行，基本原則是：1-3人戶(hù)按210m2建筑面積的基準分配，每增加1人增加70m2建筑面積；原基戶(hù)主戶(hù)口已遷出，未享受?chē)曳扛恼叩?，可以參與住房分配；夫妻一方為農村農業(yè)人員，另一方為非農戶(hù)口未享受房改政策的，可以參與住房分配；凡符合獨生子女條件的，按政策認定可享受增加一人建筑面積（70m2）的優(yōu)惠待遇；經(jīng)批準的五保戶(hù)可統一安排住房；要求退保的，列入監護人戶(hù)合并安置。

按照綠色環(huán)保、生態(tài)宜居原則，高標準建設農民集中居住用房，戶(hù)型分為花園洋房、電梯洋房和聯(lián)排別墅，購買(mǎi)價(jià)格為建筑成本價(jià)（花園洋房和電梯洋房800元／平方米左右、聯(lián)排別墅1300元／平方米左右），村民可根據實(shí)際情況自主選擇。

以四口之家為例，按103號令，一戶(hù)四口之家可獲置換貨幣50萬(wàn)元左右。在住房分配上，可獲得280m2建筑面積的住房分配指標。如果其購買(mǎi)聯(lián)排別墅，需支付新房購房款約36萬(wàn)元，購房后，置換貨幣還剩約14萬(wàn)元，這筆款按中等標準可將新房裝修好，實(shí)現了新房換舊房住進(jìn)嶄新的別墅。

如果其購買(mǎi)花園洋房或電梯洋房，其可以買(mǎi)一套120m2三房?jì)蓮d、兩套80m2的兩房?jì)蓮d，其需支付新購房款約22萬(wàn)元，購房后置換貨幣還剩約28萬(wàn)元，其可以用約10萬(wàn)元以較高標準將三房?jì)蓮d裝修好，作為自住房，另兩套兩房?jì)蓮d可以作為自持物業(yè)出租或出售，也可以以約15萬(wàn)元一套（按1800元／m2計算）由企業(yè)回購。這樣，農民新房換舊房后，其不僅自主擁有了一套洋房，還留下了近20萬(wàn)元存款和兩套可以出租出售洋房。

四、突出產(chǎn)業(yè)支撐

培育壯大產(chǎn)業(yè)，逐步形成成熟產(chǎn)業(yè)，是項目的活力所在。潯龍河生態(tài)小鎮著(zhù)力打造農業(yè)、農產(chǎn)品加工業(yè)、旅游業(yè)、小城鎮建設等多產(chǎn)業(yè)形態(tài)，推動(dòng)區域內產(chǎn)業(yè)融合，形成復合型多元化產(chǎn)業(yè)結構，實(shí)現互動(dòng)互促，融合發(fā)展。

著(zhù)力打造：現代高效農業(yè)。采用先進(jìn)的科技手段和信息技術(shù)，建設生態(tài)、優(yōu)質(zhì)、高效、安全的蔬菜、花卉苗木、觀(guān)光果園等基地。目前已流轉3600多畝土地，對部分土地進(jìn)行了綜合整理，已形成了優(yōu)質(zhì)稻1100畝、綠色蔬菜600畝、花卉苗木300畝的“一片兩線(xiàn)三亮點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)格局。

基地建設累計投資5000萬(wàn)元，2012年預計投資6000萬(wàn)元。生態(tài)休閑旅游業(yè)。依托當地得天獨厚的山水資源及人文景觀(guān)優(yōu)勢，打造充滿(mǎn)自然生態(tài)、返璞歸真、讓人身心放松的心靈目的地。片區內旅游產(chǎn)品包括：依托潯龍島打造現實(shí)版開(kāi)心農場(chǎng)、生態(tài)酒店、生態(tài)餐廳和農耕文化長(cháng)廊；依托豐富的山水資源打造山水游樂(lè )區；依托華佗廟打造華佗藥膳園；依托宋水線(xiàn)和大塘沖等打造藝術(shù)精品苗木園與珍稀植物園。

目前正推進(jìn)旅游項目基礎設施建設，開(kāi)展河流生態(tài)治理，游樂(lè )設施設備以及綠化、景觀(guān)設施建設，觀(guān)光大棚、接待中心、管理中心也正在建設之中。小城鎮建設。在黃興大道兩廂建一個(gè)集居住、商業(yè)、旅游為一體的村民安置的新型城鎮。

今年計劃投入資金2億元，啟動(dòng)農民安置區及生活配套區、商業(yè)配套中心、污水廠(chǎng)等建設工作。鄉村旅游地產(chǎn)。依托項目區內獨特的江南丘陵山水風(fēng)貌、優(yōu)越的交通區位優(yōu)勢及巨大的工業(yè)城區市場(chǎng)消費資源，承接城市資本下鄉，致力發(fā)展“休閑、商務(wù)、養生”為主題的開(kāi)發(fā)模式。

著(zhù)力打造華佗生態(tài)養生園、商務(wù)度假休閑區、高級老年公寓區、田漢文化藝術(shù)創(chuàng )意園等主題地產(chǎn)。綠色農業(yè)產(chǎn)業(yè)。主要包括綠色蔬菜產(chǎn)業(yè)園、體驗式租賃區。體驗式租賃區將提供時(shí)尚流行的菜地租賃，依托綠色蔬菜產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)綠色農產(chǎn)品，并整合多樣化農產(chǎn)品資源，打造從種植、加工、配送、到電子商務(wù)及營(yíng)養顧問(wèn)的服務(wù)一體化、產(chǎn)品一站式商業(yè)模式。藝術(shù)園林產(chǎn)業(yè)。承接園林建設、綠化工程和名貴花草、苗圃經(jīng)營(yíng)，形成潯龍河特色，目前花木建設已初具規模。

五、改善民本民生

民本民生問(wèn)題是牽一線(xiàn)而動(dòng)全身的問(wèn)題，因此項目著(zhù)重要解決的就是民本民生問(wèn)題。緊緊圍繞這個(gè)問(wèn)題，項目精心展開(kāi)設計并穩步付諸實(shí)施，保障農民利益從眼前到長(cháng)遠、從物質(zhì)到精神全方位實(shí)現。具體來(lái)說(shuō)是以下幾方面：

一是改善農民居住環(huán)境

通過(guò)永久宅基地置換新房、農民集中居住住房分配、小城鎮開(kāi)發(fā)建設、基礎設施建設以及生活居住配套設施完善等舉措，農民居住和生活條件提升。

二是實(shí)現土地資源增收

土地專(zhuān)業(yè)合作社統一管理、經(jīng)營(yíng)全村集體土地，其土地收益由合作社統一分配。村民年底可得到兩部分收入：一部分是土地流轉費，即為“保底”，另一部分是企業(yè)通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造的價(jià)值中按村民流入土地份額所分配利潤，即為“分紅”。

目前，公司已流轉村民土地共計約11000畝，村民每年可獲得土地流轉費共計約200萬(wàn)元，不但大大提高了土地的利用效益，也使部分農民獲得了穩定的土地收入。土地集中流轉前后收益情況比較：除去耕地成本、收插成本、種子成本、化肥農藥成本等，1畝田1年最多可產(chǎn)生400元利潤（其中不含勞動(dòng)力成本）。

根據目前情況，除去耕地以外的其它土地均未得到有效開(kāi)發(fā)（水塘數量少，忽略不計），平均每人土地收益幾乎為零。流轉后，村民人均每年可獲得土地流轉費1194元（1864959.5÷1562=1194）。

三是促進(jìn)就業(yè)增收

引進(jìn)品牌培訓機構，在小城鎮范圍內辦一所實(shí)用技術(shù)培訓學(xué)校，為工業(yè)企業(yè)和蔬菜花木種植、農產(chǎn)品精深加工等農業(yè)產(chǎn)業(yè)以及旅游、物業(yè)管理等服務(wù)業(yè)培訓輸送人才。成立潯龍河農民就業(yè)服務(wù)中心，依托本村產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸納農民就業(yè)，真正實(shí)現農民向產(chǎn)業(yè)工人轉變。

四是完善養老保險

將全體村民納入新農保范疇，并適當提高參保金額和保障力度。凡將土地進(jìn)行流轉的村民，可每年直接領(lǐng)取土地流轉費，也可用土地流轉費置換養老保險參保費用。參保村民到退休年齡后，每月可領(lǐng)取養老保險金。

五是豐富精神文化生活

以村級文化建設為著(zhù)力點(diǎn)，高標準建設各類(lèi)文化陣地，成立潯龍河文化藝術(shù)團，開(kāi)展各類(lèi)文化娛樂(lè )活動(dòng)，構建潯龍河生態(tài)小鎮良好人文環(huán)境。

同時(shí)，企業(yè)通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現投資合理回報；政府找到解決三農問(wèn)題的新途徑，為城鄉一體化發(fā)展探索新道路，多方共贏(yíng)，共享發(fā)展成果，真正實(shí)現“三個(gè)滿(mǎn)意”。

六、體會(huì )與感悟

通過(guò)對潯龍河生態(tài)小鎮的了解，我們看到了項目發(fā)展特色給人印象深刻，前景期待令人心馳神往，作為城鄉一體化試點(diǎn)探索，尤其發(fā)人深思。當前，在全市大力推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展進(jìn)程中，如何把握重點(diǎn)，實(shí)現突破，潯龍河生態(tài)小鎮建設項目給人以啟示：

1、“三個(gè)滿(mǎn)意”是基石

項目能否持續發(fā)展，關(guān)鍵看能否滿(mǎn)足參與各方利益，調動(dòng)各方積極性。潯龍河生態(tài)小鎮項目準確把握農民當前生存發(fā)展現狀和需要，深刻領(lǐng)會(huì )黨和政府發(fā)展三農的著(zhù)力點(diǎn)以及相關(guān)政策體系，正確衡量自身追求，提出了要讓農民滿(mǎn)意、政府滿(mǎn)意、企業(yè)滿(mǎn)意的三滿(mǎn)意原則，三者相互相生，缺一不可。“三個(gè)滿(mǎn)意”的實(shí)現是項目?jì)r(jià)值體現，是項目存在的基石，失去這“三個(gè)滿(mǎn)意”，項目猶如鏡中月，水中花。

2、社會(huì )參與是動(dòng)力

由于項目建設投入大，如果單靠政府財政投入，勢必造成相當壓力，甚至難以為繼。潯龍河項目以企業(yè)為主投資建設，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，探索市場(chǎng)運作模式，融資與建設合一。成立了投融資建設公司作為項目建設投融資主體，動(dòng)員社會(huì )力量參與，按照市場(chǎng)化原則，具體負責項目投融資、建設開(kāi)發(fā)、土地整理的運營(yíng)。這樣，項目不僅獲得持久資金動(dòng)力來(lái)源，資金利用效率也大大提高。

3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展是核心

只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了一定的基礎，特別是現代農業(yè)發(fā)展到一定程度，有一定的規模，才能為土地流轉搭建一個(gè)好的平臺；才能使農民充分就業(yè)，調動(dòng)廣大農民參與積極性；才能帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，聚集人氣。

4、惠及民生是根本

富裕農民，增加農民可支配收入，改善農村民生，是黨和政府推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展的最終目的。只有農民的切身利益得到有效保障，企業(yè)才能良性發(fā)展，也才能獲得投資回報。所以，項目自始至終都將保障農民利益放在首位，圍繞農民利益實(shí)現，開(kāi)展各項工作。

來(lái)源：中國房地產(chǎn)o2o商學(xué)院

組委會(huì )聯(lián)系方式 

項目一組

盧毅                                        殷鋒  

座機：020-61198842        座機：020-62139606 

手機：137 1143 0398        手機：185 6528 2359    

Q  Q：323201814               Q  Q：1684672007 

江彩霞                               黃祺

座機：020-62139617      座機：020-62139602

手機：159 1574 4203      手機：138 2547 5605

Q  Q：3197096891          Q Q： 2724397436

項目二組 

李健銘                              梁建林  

座機：020-61198891     座機：020-62139604

手機：158 1708 8364    手機：155 2139 4660

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