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自今年的中央一號文件首次提出“田園綜合體”的概念以來(lái)，不少新農人都開(kāi)啟了“擼起袖子加油干”的模式，到處拿地做規劃,但是眾所周知，要發(fā)揮農業(yè)休閑、觀(guān)光、旅游等功能，必須建設配套的商業(yè)和服務(wù)設施，勢必要涉及土地問(wèn)題，而這其中的誤區還真不少。那么“田園綜合體”的選地誤區有哪些呢?小編這里還教你4大方法來(lái)解決其用地問(wèn)題。
“田園綜合體”可以用的農業(yè)用地有哪些?
1、農民自有住宅、閑置宅基地
慣性思維：
在休閑農業(yè)園區中常常存在一些村落，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。
正確做法：
農業(yè)部等部門(mén)《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中明確規定支持農民發(fā)展農家樂(lè )，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。
2、農村集體建設用地
是什么：指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經(jīng)濟組織和農村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項非農業(yè)建設所使用的土地。
主要包括：鄉(鎮)村公益事業(yè)用地、公共設施用地、農村居民住宅用地
3、四荒地
主要包括：
依法歸我國農民集體使用的“四荒地”
農民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”
具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限：“四荒”使用權承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(cháng)不得超過(guò)50年。
國家政策：2016年中央一號文件以及《農業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農業(yè)，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。
4、城鄉建設用地增減掛鉤
指什么：
指休閑農業(yè)項目建設確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設用地。轉換方式，具體政策通過(guò)制定相應的法規來(lái)規范。
異地可以是本鄉鎮、本區縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門(mén)批準也可跨省區實(shí)施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問(wèn)題、操作中的管理監督問(wèn)題等。
5、其他方式
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會(huì )資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀(guān)光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
“田園綜合體”農業(yè)用地有哪些限制?
1、不得占用基本農田
基本農田俗稱(chēng)“吃飯田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。對于基本農田有“五不準”：
不準占用基本農田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設農田林網(wǎng);
不準以農業(yè)結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚(yú)、建設用于畜禽養殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
不準違法占用基本農田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;
不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕范圍;
不準非農建設項目占用基本農田(法律規定的國家重點(diǎn)建設項目除外)。
因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農田。
2、不得超越土地利用規劃
各地區國土資源部門(mén)都會(huì )制定土地利用總體規劃，規劃會(huì )規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì )確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。
該怎么做：休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿(mǎn)足休閑農業(yè)園區對建設用地的要求。
3、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍
以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光等用地須按建設用地進(jìn)行管理。以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農家樂(lè )，以及各類(lèi)農業(yè)園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會(huì )議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地，必須依法依規按建設用地進(jìn)行管理，而非按農用地管理。
“田園綜合體”規劃用地存在哪些誤區?
1、無(wú)址可選也硬要選
有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中，土地往往獨此一家，讓你別無(wú)其他選擇。例如，家鄉有限的土地資源，而作為開(kāi)發(fā)者，又急切的想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。
2、有地就先拿下再說(shuō)
休閑農業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞，許多人對此并沒(méi)有深刻的見(jiàn)解。許多人拿地心切，在沒(méi)有做好充分的休閑農業(yè)規劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽(tīng)天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì )成為燙手的山芋。
3、跟著(zhù)感覺(jué)走
做休閑農業(yè)項目不能跟著(zhù)感覺(jué)走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對所選之地的價(jià)值有準確的認識，了解土地如何開(kāi)發(fā)與利用，還要對未來(lái)的發(fā)展有遠見(jiàn)，尤其是目標客戶(hù)及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項目與市場(chǎng)的對接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區。
解決“田園綜合體”用地問(wèn)題的4種新方式
1、“土地銀行”
在完成農村土地確權工作的地區，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現農村集體土地指標的自由流轉、質(zhì)押和融資。這對于農戶(hù)獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項目和專(zhuān)業(yè)企業(yè)規?；@取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項目而言都具有現實(shí)意義。
2、以土地股份為基礎建立合作社
有條件的農村集體可以建立合作社，農戶(hù)以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。
這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學(xué)，對加強休閑農業(yè)和鄉村旅游領(lǐng)域的農村集體經(jīng)濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著(zhù)極大的促進(jìn)作用。
3、使用廢棄宅基地或園地
城鎮化的快速發(fā)展，令大量農民進(jìn)城買(mǎi)房，農村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業(yè)與鄉村旅游的良好發(fā)展空間。
對這些農村集體土地進(jìn)行指標整理和農林復墾，并根據旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業(yè)與鄉村旅游的招商效率與質(zhì)量。
4、土地租賃、置換或入股聯(lián)營(yíng)
對經(jīng)濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統籌盤(pán)活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農戶(hù)的住宅、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。
總而言之，“田園綜合體”的概念藍圖勾畫(huà)得很美好，但是對于想嘗試的朋友們來(lái)說(shuō)，還是需要綜合多方面因素考慮清楚，再做拿地準備。
來(lái)源：小鎮解讀
組委會(huì )聯(lián)系方式
項目一組
盧毅 殷鋒
座機：020-61198842 座機：020-62139606
手機：137 1143 0398 手機：185 6528 2359
Q Q：323201814 Q Q：1684672007
江彩霞 黃祺
座機：020-62139617 座機：020-62139602
手機：159 1574 4203 手機：138 2547 5605
Q Q：3197096891 Q Q： 2724397436
項目二組
李健銘 梁建林
座機：020-61198891 座機：020-62139604
手機：158 1708 8364 手機：155 2139 4660
Q Q：3544579318 Q Q：516165433
項國澳
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